Was kostet das Erschließen eines Grundstücks?

Wer ein Haus baut, benötigt ein Grundstück, das über diverse Anschlüsse verfügt. Obligatorisch sind dabei Wasser, Strom, Telekommunikation und Abwasser sowie eine Zufahrtsstraße beziehungsweise Anbindung an die öffentlichen Verkehrswege. Zusätzlich kann außerdem ein Anschluss an die Gasversorgung benötigt werden.

Dafür fallen Erschließungskosten an, die von der Gemeinde beziehungsweise den Versorgungsämtern erhoben werden.

Gemessen am Durchschnitt sollten Sie mindestens 10.000,- Euro einplanen. Kosten für den Straßenbau sind in diesem Betrag noch nicht enthalten.

Kostenfaktoren für die Erschließung eines Grundstücks

Erwerben Sie ein Grundstück, das noch nicht erschlossen ist, entstehen für die Erschließung schnell Kosten von 10.000 Euro und mehr.

Diese setzen sich aus den diversen Anschlüssen zusammen, die auf dem Grundstück verlegt werden müssen und sind außerdem abhängig vom Umfang der Arbeiten.


Je nach Grundstücksbeschaffenheit oder Lage der Anschlüsse werden beispielsweise unterschiedliche Mengen an Rohrleitungen benötigt.

Zuweilen muss für den Zugang zum Haus extra ein Stück Straße gebaut werden. Durch solche Umstände können die Kosten sehr schnell sehr hoch werden.

Im Durchschnitt entstehen folgende Kosten:

Überblick über die Erschließungskosten für ein Grundstück

KostenfaktorKosten
Strom2.000,- bis 3.000,- Euro
Gas1.000,- bis 2.000,- Euro
Wasser2.000,- bis 5.000,- Euro
Telekommunikation<1.000,- Euro
Abwasser3.000,- bis 7.000,- Euro
Gesamt9.000,- bis 18.000 Euro
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Allerdings müssen Sie die Kosten nicht komplett allein tragen. Welcher Anteil übernommen wird, hängt sowohl von der jeweiligen Gemeinde, als auch vom dort vorherrschenden Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab.

Für Sie fallen höchstens 90 Prozent der Kosten an, es kann aber auch – insbesondere in ländlichen Gegenden – durchaus weniger sein.

Die Kosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

  • Technische Erschließung: Elektrizität, Gas, Wasser, Anschluss an die Kanalisation, Telekommunikation und Internet
  • Verkehrsmäßige Erschließung: Straßenbau, Fußwege, gegebenenfalls Straßenbeleuchtung

Bei einem Prozentsatz von 90 Prozent der Gesamtkosten ergeben sich hier 8.100,- bis 16.200 Euro. Abzüglich der Kosten für einen Gasanschluss, wenn Sie diesen nicht benötigen, verbleiben ca. 7.000,- bis 14.000 Euro, welche Sie selbst tragen müssen.

Besonders der Posten Abwasser kann die Kosten enorm in die Höhe treiben. Wenn der Anschluss an das Abwassersystem durch die Lage zu schwierig oder kostspielig wird, kann stattdessen ein Abwassertank auf dem Grundstück platziert werden. Dies gilt vor allem für ländliche Gegenden.

In diesem Fall entstehen im Zuge der Erschließung keine Kosten für Abwasser.

Die Berechung der Höhe der Erschließungskosten für den Abwasseranschluss richtet sich außerdem sehr oft nach der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl, also der Größe der Baufläche sowie Anzahl der zu bauenden Stockwerke.

Pro Quadratmeter Wohnfläche werden Preise von 2,- bis 10,- Euro angesetzt. Die genannten Parameter können jedoch in manchen Fällen auch zur Berechnung der Erschließungskosten für andere Anschlüsse hinzugezogen werden.

Erschließungskosten für Zufahrtsstraßen

Wie bereits angedeutet, muss die Erreichbarkeit Ihres Grundstücks für beispielsweise Feuerwehr, Müllabfuhr und Anlieger jederzeit gewährleistet sein. Dafür ist der Anschluss ans örtliche Verkehrsnetz nötig.

Der Bau einer Zufahrtsstraße kann für Anlieger ganz schön teuer werden. Grundsätzlich gilt, dass die Gemeinde bei Straßenneubau bis zu 90 Prozent und bei Straßenmodernisierungen bis zu 75 Prozent der gesamten Baukosten auf die Anwohner abwälzen dürfen.

Wie hoch der Prozentsatz letztendlich ausfällt, richtet sich auch danach, wie hoch der Anteil der Fremdnutzung der Straße ist (befindet sich auf der Straße ein Supermarkt, ein öffentlicher Parkplatz, ein Krankenhaus…).


Als Messwert für den von Ihnen zu zahlenden Betrag gilt in der Regel die Grundstücksgröße, manchmal auch die bebaute Fläche.

Aus den bereits genannten Faktoren ergeben sich letztendlich Straßenbaugebühren in Höhe von 3,- bis 50,- Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Zum besseren Verständnis hier ein Praxisbeispiel:

Max und Laura haben ein nichterschlossenes Grundstück in einem Neubaugebiet gekauft.

Die Grundstücksfläche beträgt 1000 Quadratmeter. Die Grundflächenzahl liegt bei 0,6 und die die Geschossflächenzahl bei 0,8.

Da sich das Paar ein zweistöckiges Gebäude wünscht, liegt die maximale Fläche pro Geschoss somit bei 400 Quadratmetern.

Da die Versorgungsleitungen relativ grundstücksnah liegen, fallen die Erschließungskosten vergleichsweise gering aus.

Max und Laura zahlen 2.000,- Euro für den Stromanschluss, 1.000,- Euro für den Gasanschluss, 2.000,- Euro für den Wasseranschluss und weitere 500,- Euro für den Telekommunikationsanschluss.

Für den Abwasseranschluss werden pro Quadratmeter Wohnfläche 4,- Euro berechnet. Bei zwei Etagen mit einer Fläche von je 400 Quadratmetern ergibt das einen Betrag von 3.200,- Euro.

Insgesamt kostet der Anschluss an die Versorgungsleitungen also 8.700,- Euro. Davon müssen Laura und Max mindestens 90 Prozent selbst tragen. Da ihre Gemeinde allerdings darum bemüht ist, das Gebiet zu bevölkern, wird dieser Satz auf 70 Prozent gesenkt.

Statt der üblichen 7.830,- Euro müssen die beiden somit nur 6.090,- Euro zahlen.

Dazu kommen nun allerdings noch Kosten für den Bau der Zufahrtsstraße. Auch hier bemüht sich die Gemeinde, die Kosten gering zu halten, allerdings sind Max und Laura die einzigen Nutzer des neuen Straßenabschnittes.

Für den Straßenanschluss werden pro Quadratmeter Grundstücksfläche 10,- Euro fällig. Bei einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern ergibt das Kosten in Höhe von 10.000,- Euro.

Insgesamt zahlen Laura und Max für die Erschließung ihres Grundstücks 16.090,- Euro.

Regelungen zur Zahlung der Erschließungskosten

In der Regel erhalten Sie nach Ende der Erschließungsarbeiten die Abrechnung über die Gemeinde. Für das Zustellen des Bescheids hat die Gemeinde 4 Jahre Zeit, danach verjährt der Anspruch.

Wenn Sie die Abrechnung erst nach mehr als 4 Jahre nach Ende aller Arbeiten erhalten, können Sie daher Widerspruch einlegen.

Beachten Sie, dass ein Widerspruch jedoch keinen Zahlungsaufschub gewährt und Sie zunächst in jedem Fall bezahlen müssen. Erst, wenn die rechtliche Lage geklärt ist, können Sie Ihr Geld zurückerstattet bekommen.


Die 4-Jahres-Frist beginnt erst, nachdem wirklich alle Arbeiten abgeschlossen wurden. Dies beinhaltet auch eventuelle Arbeiten an der Straße, wie beispielsweise Straßenbeleuchtung, Fußwege und Grünanlagen, die teilweise erst später durchgeführt werden. 

Prüfen Sie also genau, ob die Frist wirklich abgelaufen ist. Bei Fehlern im Bescheid können Sie jederzeit Widerspruch einlegen.

Übrigens: Die Erschließungskosten sind als Modernisierungsleistungen steuerlich absetzbar.

Hinweise zur Erschließung eines Grundstücks

Für eine Baugenehmigung ist es zwingend notwendig, dass das Grundstück zuvor erschlossen wurde. Daher fallen bei einem normalen Hauskauf keine Erschließungskosten an.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das bereits erschlossen wurde, ist dies meist teuerer als ein nicht erschlossenes Grundstück. Unter Umständen kann der Kaufpreis zukünftige Erschließungskosten auch bereits enthalten.

Um vorab eine verlässliche Kalkulation aufstellen zu können, sollten Sie (vor Beginn der Arbeiten) das Grundstück vermessen lassen und ein Bodengutachten in Auftrag geben.

Das Vermessen des Grundstücks kostet Sie ungefähr 1.000,- bis 3.000,- Euro. Für ein Bodengutachten fallen etwa 500,- bis 1.000,- Euro zusätzlich an. Weitere Informationen zum Bodengutachten finden Sie hier!

Diese beiden Maßnahmen können verhindern, dass später unerwartete, hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen. Außerdem können Sie vorab bei der Gemeinde und den Versorgungsämtern die Preise erfragen, um die Kosten einschätzen zu können.

In jedem Fall sollte vor dem Kauf der Erschließungszustand des Grundstücks überprüft werden. Zusätzlich sollten Sie sich vergewissern, dass in der Vergangenheit keine Erschließungsmaßnahmen vorgenommen wurden, die noch nicht abgerechnet wurden.

Dies ist besonders wichtig, da immer derjenige zahlungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt des Bescheids als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.


Sie können unerschlossene, teilerschlossene oder voll erschlossene Grundstücke kaufen. Voll erschlossene Grundstücke sind dabei teurer als unerschlossene.

Bei teilerschlossenen Grundstücken sind meist alle relevanten Anschlüsse bereits am Grundstück vorhanden und müssen nur noch verlegt werden.

Bedenken Sie beim Grundstückskauf, dass die Ausgangslage in Neubaugebieten meist besonders günstig ist, da die Gemeinden ein Interesse daran haben, dass dort gebaut wird. Alle Anschlüsse sind nicht weit weg und in der Regel entstehen keine hohen Zusatzkosten.

Weitere Kosten können generell anfallen, wenn auf dem zu bebauenden Grundstück vor Baubeginn beispielsweise noch bestehende Gebäude abgerissen oder Bäume gefällt werden müssen.

Manchmal kann es günstiger sein, den Abriss eines Hauses zu bezahlen als ein Grundstück neu erschließen zu lassen. Mehr zu den Kosten für den Hausabriss erfahren Sie hier.

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