ÜBER KOSTENBLICK.DE
Mein Name ist Paul Winkler und ich betreibe diesen Online-Ratgeber seit dem Jahr 2017. Auf kostenblick.de erklären wir zusammen mit geprüften Experten aus verschiedensten Lebensbereichen, welche Kosten normal sind. Alle Neugierigen erfahren hier mehr über das Projekt und die Geschichte dahinter!

Was kostet ein Immoblienmakler?

Ein Immobilienmakler kann einem bei der Suche oder beim Verkauf bzw. der Vermietung einer Immobilie viel Stress, Zeit und Aufwand sparen. Viele Kunden fürchten jedoch hohe Maklerprovisionen.


Dabei fallen diese oft gering aus bzw. müssen in manchen Fällen überhaupt nicht gezahlt werden. In der Regel beträgt die Maklerprovision zwischen 3% und 7,5% des Kaufpreises der Immobilie.

Kostenfaktoren eines Immobilienmaklers

Die Maklerprovision richtet sich in erster Linie nach der allgemeinen Marktsituation, der Art und dem Preis der Immobilie sowie der Form des Maklervertrags.

Art der Immobilie

Zunächst muss geklärt werden, um welche Art von Immobilie es sich handelt und wie sie an den Kunden vermittelt werden soll. Unterschieden wird dabei zwischen Privat- und Gewerbeimmobilien sowie dem Kauf/Verkauf oder dem Mieten/der Vermietung dieser.


Situation A: Ich beauftrage einen Makler, um eine Immobilie zu kaufen

  • sowohl beim Kauf einer privaten als auch bei einer gewerblichen Immobilie ist die Provision frei verhandelbar und richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis der Immobilie und den ortsüblichen Provisionssätzen (siehe Tabelle)
  • beim Kauf ist zusätzlich mit Nebenkosten für Notar und Grundbucheintrag zu rechnen
  • es gelten 14 Tage gesetzliche Bedenkzeit bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages einer privaten oder auch gewerblichen Immobilie

Situation B: Ich beauftrage einen Makler, um meine Immobilie zu verkaufen.

  • sowohl beim Verkauf einer privaten als auch bei einer gewerblichen Immobilie ist die Provision frei verhandelbar und richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis der Immobilie und den ortsüblichen Provisionssätzen (siehe Tabelle)
  • beim Verkauf ist zusätzlich mit Nebenkosten für Notar und Grundbucheintrag zu rechnen
  • es gelten 14 Tage gesetzliche Bedenkzeit bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages einer privaten oder auch gewerblichen Immobilie
Sie möchte eine Immobilie verkaufen? Dann empfehlen wir Ihnen das nachfolgende Formular (*), um Immobilienmakler aus Ihrer Region zu vergleichen!

Situation C: Ich beauftrage einen Makler, um eine Immobilie anzumieten.

  • beim Anmieten einer privater Immobilien ist die Höhe der Provision durch das Wohnungsvermittlungsgesetz klar begrenzt auf bis zu maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer
  • beim Anmieten einer gewerblichen Immobilie richtet sich die Provision nach Anzahl der Monatsmieten – die Miete setzt sich dabei aus dem ortssüblichen Quadratmeterpreis zusammen

Situation D: Ich beauftrage einen Makler, um meine Immobilie zu vermieten.

  • beim Vermieten einer gewerblichen Immobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, entlohnt ihn auch, handelt es sich beim Auftraggeber um den Vermieter, gibt es bezüglich der Maklergebühren keine festen Vorgaben – die Provision wird nach Anzahl der monatlichen Miete frei verhandelt
  • beim Vermieten einer privaten Immobilie ist die Höhe der Provision durch das Wohnungsvermittlungsgesetz klar begrenzt auf bis zu maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer

Achtung

Wenn man zum Vertragszeitpunkt Mieter, Eigentümer, oder Verwalter ist oder eine wirtschaftliche Verbindung zur Mietsache besteht, ist es nicht erlaubt vom Mieter Provision für die Wohnraumvermittlung zu verlangen.

Bevor ein gültiger Maklervertrag abgeschlossen wird, vereinbart der Auftraggeber (entweder Eigentümer oder Interessent) mit dem Makler die Provisionshöhe und deren Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer.


Nichtsdestotrotz ist der Verhandlungsspielraum der Provision an einen gewissen Rahmen gebunden, welcher sich an den marktüblichen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes orientiert.

Dabei wird die Provision entweder zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, oder nur vom Verkäufer (Innenprovision) bzw. nur vom Käufer (Außenprovision) bezahlt:

BundeslandAnteil Verkäufer (Innenprovision)
Anteil Käufer (Außenprovision) Gesamtprovision
Berlin, Brandenburg
0%7,14% 7,14%
Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig Holstein, Thüringen3,57% 3,57% 7,14%
Hamburg0%6,25%6,25%
Bremen, Hessen0%5,95%5,95%
Mecklenburg-Vorpommern2,38% 3,57%5,95%
Niedersachsen3,57% / 0%3,57% / 4,76% bis 5,95%7,14% / 4,76%-5,95%
Stand: Mai 2018 – Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen. Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD

Achtung

Manchmal versuchen Vermieter die Maklerprovision durch überzogene Ablösezahlungen, z.B. bei Küche oder Bad zum Leidwesen des Mieters wieder zurückzuholen. Jedoch regelt das Wohnraumvermittlungsgesetz, dass “Entgeltvereinbarungen” widerrechtlich sind, sobald sie in “auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung” stehen.

Ein derartiges Missverhältnis besteht, wenn die Ablösezahlung dem tatsächlichen Wert der Einrichtung um mehr als 50 Prozent überschreitet.

Formen des Maklervertrags

Ein Maklervertrag wird zwischen einem Auftraggeber – Eigentümer oder Interessent – und einem Makler geschlossen. Zumeist enthält der Vertrag ein Provisionsversprechen bei erfolgreicher Vermittlung. Dieser kann mündlich, schriftlich oder durch stillschweigende Einwilligung geschehen.

Achtung

Auch allein durch schlüssiges Verhalten kann ein Maklervertrag entstehen. Nicht immer erfolgt ein Vertrag mit dem Makler über den schriftlichen Weg, denn ein Maklervertrag kann allein durch stillschweigende Einwilligung seitens des Käufers oder Verkäufers zustande kommen.

Als Einwilligung zählt, wenn der Makler sein Anspruch auf Provision dem Käufer oder Verkäufer deutlich vermittelt hat und dieser dennoch den Besichtigungstermin wahrnimmt. Der Makler ist also verpflichtet auf seine Provision hinzuweisen, tut er dies nicht, gilt er nicht als beauftragt und es wird keine Provision fällig.

Besonders die Art des Vertrages entscheidet, wer verantwortlich für die Vermarktung der Immobilie ist.

Abhängig vom Vertrag liegt die Verantwortung dabei entweder bei einem Makler oder bei mehreren. Die Vertragsform kann zudem entscheidend für das Engagement und die Motivation eines Maklers sein.


Sollte man als Eigentümer bereits selbst Interessenten für die Immobilie haben, können diese gesondert im Maklervertrag aufgenommen werden und diese damit vom Provisionsanspruch des Immobilienmaklers exkludieren.

Es gibt insgesamt drei Arten, wie man von einem Immobilienmakler vertreten werden kann. Die folgende Tabelle zeigt die jeweiligen Vorteile und Nachteile.

 VorteileNachteile
Einfacher Vertrag

  • Mehrere Makler und Eigentümer
    können Käufer suchen

  • jederzeit kündbar bei keinem Erfolg


  • geringe Motivation des Maklers, da Makler zu keiner Tätigkeit geschuldet ist

Alleinauftrag

  • ein Makler muss tätig werden und seine Tätigkeit nachweisen

  • Eigentümer kann selbst
    Käufer suchen

  • höhere Motivation des Maklers



  • nur ein Makler zuständig, weitere Makler dürfen nicht beauftragt werden


Qualifizierter Alleinauftrag

  • ein Makler muss tätig werden und seine Tätigkeit nachweisen

  • sehr hohe Motivation des Maklers

  • beinhaltet alle wichtigen Vermarktungsmaßnahmen



  • Nur ein Makler zuständig, weitere Makler dürfen nicht beauftragt werden

  • Eigentümer darf Immobilie nicht selbst verkaufen ohne Makler


Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Wichtig

Die Laufzeit eines Maklervertrags sollte eindeutig von Anfang bis Ende befristet sein. Dadurch kommt es zur Beschleunigung des Immobilienverkaufs, da der Makler nur dann Provision erhält, wenn er bis Ende der Vertragsfrist einen Käufer für die Immobilie findet. Daher darf es keine Klausel geben, die die Vertragslaufzeit automatisch verlängert.

Alternativ zur Maklerprovision gibt es noch eine Möglichkeiten einen Makler zu beschäftigen:

Als Festpreismakler ist die Auszahlung nicht vom erfolgreichen Verkauf bedingt. Statt einer Maklerprovision einigen sich Auftraggeber und Makler auf ein Fixum, die sogenannte Maklerpauschale zu Beginn des Auftrages.

Im Gegenzug erhält man Leistungen zur Immobilienvermarktung wie z.B. Marktwerteinschätzung, Schalten einer Anzeige, Führen von Verhandlungen. Ein provisionsfreier Makler bedeutet aber nicht gleichzeitig eine 100%-ige Garantie auf einen Verkauf der Immobilie.

Preisbeispiele nach Kaufsumme der Immobilie und Bundesland

Kaufsumme
Immobilie
BundeslandMaklerkosten Anteil KäuferAnteil Verkäufer
150.000 EuroBerlin
Bayern
Mecklenburg-
Vorpommern
10.710 Euro
10.710 Euro
8.925 Euro
10.710 Euro
5.355 Euro
5.355 Euro
0,- Euro
5.355 Euro
3.570 Euro
200.000 Euro Berlin
Bayern
Mecklenburg-Vorpommern
14.280 Euro
14.280 Euro
11.900 Euro
14.280 Euro
7.140 Euro
7.140 Euro
0,- Euro
7.140 Euro
4.760 Euro
250.000 EuroBerlin
Bayern
Mecklenburg-
Vorpommern
17.850 Euro
17.850 Euro
14.875 Euro
17.850 Euro
8.925 Euro
8.925 Euro
0,- Euro
8.925 Euro
5.950 Euro
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Zuständigkeiten eines Maklers

Ein Immobilienmakler hat vielfältige Aufgaben, unter anderem:

  • ermittelt er den Wert der Immobilie und legt den Angebotspreis fest
  • informiert den Auftraggeber über Nebenkosten (Notarkosten, Kosten für Grundbucheintrag, sonstige Kosten)
  • präsentiert er die Immobilie in Form eines Verkaufsexposés in Online- und Offlinemedien
  • koordiniert er Besichtigungen und berät potenzielle Kaufinteressenten
  • führt er Verkaufsverhandlungen und prüft die Bonität der Käufer
  • stellt er den Kaufvertrag auf und wickelt den restlichen Verkauf ab
  • begleitet er den Käufer bei der notariellen Beurkundung sowie bei der Schlüsselübergabe
  • kann ein Gutachten zur Immobilie erstellen, die Reservierungskosten und grundsätzliche Kosten aufschlüsseln (abhängig von Qualifizierung)

Maklerprovision – Richtlinien und Anspruch

Die Berufsbezeichnung des “Makler” ist in Deutschland nicht geschützt. Das heißt jeder mit einem unbelasteten Vorstrafenregister und eines angemeldeten Maklergewerbe nach Paragraph 34C und geordneten Vermögensverhältnissen kann sich als “Makler” bezeichnen. Dabei ist nicht einmal eine entsprechende Berufsausbildung noch Fachkenntnis von Notwendigkeit.


Was gehört zu nicht erlaubten Maklergebühren?

Darunter zählen erfolgsunabhängige Vergütungen beim Vorvertrag und vorab festgelegte Verweisungsklauseln wie z.B.:

  • Serivce- und Übergabegebühren
  • Verwaltungspauschalen
  • Besichtigungsgebühren
  • erfolgsunabhängige Provisionsforderungen

Ein Provisionsanspruch besteht dann, wenn

  • ein legitimer Maklervertrag abgeschlossen wurde
  • der Hauptvertrag in Form eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen wurde
  • Leistungen im Sinne der Maklertätigkeit erbracht wurden und seine Tätigkeit nachweislich zur Vermittlung der Immobilie geführt hat

Für Miet- und Kaufinteressenten ist es nicht empfehlenswert den Makler bei der Vermittlung der Immobilie zu umgehen um sich die Maklergebühren als Auftraggeber zu sparen, da der Provisionsanspruch des Maklers mit dem Auslaufen des Vertrags auch noch weiterhin besteht bei nachweislicher Tätigkeit.

Kein Provisionsanspruch besteht zum Beispiel

  • wenn Immobilienmakler und Eigentümer der Immobilie nicht unterschiedliche Personen, sprich “Dritte” sind
  • wenn der Kaufvertrag nicht mit einer dritten Person abgeschlossen wurde, Ausnahme: der Käufer wusste, dass Makler und Eigentümer auf irgendeine Weise familiär verbunden sind (z.B. Ehepaar)
  • wenn der Makler einen Fehler macht, indem er z.B. keine klar formulierte Provisionsforderung artikuliert, keine Widerrufsbelehrung erteilt oder schlichtweg falsche Angaben macht (selbst bei erfolgreicher Vermittlung)

Wo kann ich sparen?

Die Kosten für die Maklerprovision können in einigen Fällen zum Teil von der Steuer abgesetzt werden. Als Vermieter ist es möglich, die Maklerkosten sowie weitere Kosten rund um die Mietsache von der Steuer abzusetzen.


Als Mieter ist es wiederum möglich, Maklerprovision, Transport- und Reisekosten und viele weitere Kosten des Umzugs als Werbungskosten zurückzuholen, sofern man wegen seines Jobs in eine andere Stadt umzieht.

Tipp

Als Verkäufer kann eine zum Markt vergleichbar niedrige Provision ausgehandelt werden, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Immobilie einfach und zu einem guten Preis verkaufbar ist.

Im Falle des Käufers ist ein Verhandlungserfolg gerade dann wahrscheinlich, wenn eine Immobilie für den Makler nur schwer zu verkaufen ist, da z.B. die Nachfrage nicht groß ist oder der Maklervertrag ausläuft.

Checkliste: Worauf ist bei der Auswahl eines passenden Maklers zu achten?

Bei der Auswahl eines guten Maklers sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Wie gut ist die Vermarktungsleistung und wie hoch der Vermarktungserfolg? In welcher Regelmäßigkeit verkauft der Makler Immobilien in seiner Region?
    Wie viele Immobilien konnte der Makler schon erfolgreich verkaufen?
  • Inwieweit ist der Immobilienmakler über die Art und Lage meiner Immobilie informiert?
  • Verfügt der Makler über entsprechende Qualifikationen bzw. Qualitätsnachweise wie z.B. IVD-Mitgliedschaft, Ausbildung als Gutachter, Auszeichnungen usw.
  • Wie ist es um seine Service- und Dienstleistungskompetenz bestellt? Welche Qualität hat sein Service? Ist er telefonisch gut erreichbar? Wird eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten? Wird ein kostenloser Energieausweis ausgestellt?

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