ÜBER KOSTENBLICK.DE
Mein Name ist Paul Winkler und ich betreibe diesen Online-Ratgeber seit dem Jahr 2017. Auf kostenblick.de erklären wir zusammen mit geprüften Experten aus verschiedensten Lebensbereichen, welche Kosten normal sind. Alle Neugierigen erfahren hier mehr über das Projekt und die Geschichte dahinter!

Was kostet eine Dachsanierung?

Verfasst mit einem unabhängigen Experten!

Unser Fachexperte im Bereich Dach & Dämmung:
WERNER BOMANS

Herr Bomans beschäftigt sich seit über 20 Jahren mit Themen rund ums Bauen und Sanieren. Er kennt die nötigen Techniken und Kostenfaktoren. Außerdem betreut er ein großes Heimwerker-Forum und schreibt Inhalte für Bücher, Broschüren und Videos zu vielen Themen rund ums Bauen, Renovieren und den Garten.

Das Wichtigste im Überblick
  • Dächer schützen vor sämtlichen Umwelteinflüssen, Schmutz und Gefahren – und das viele Jahre lang. Diese Einwirkungen von außen können ein Dach jedoch auf Dauer stark angreifen und beschädigen.
  • Ein Dach hält und schützt in der Regel bis zu 50 Jahre, aber früher oder später muss sich wohl jeder Hausbesitzer mit der Frage auseinandersetzen, ob nicht eine Dachsanierung notwendig wird.
  • Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Feuchtigkeit eindringt oder Wärme wegen mangelnder Dämmung verloren geht. Letzteres kann man besonders im Winter gut beobachten: Wenn Schnee, der auf das Dach gefallen ist, schmilzt, ist das ein Alarmzeichen für ein schlecht gedämmtes Dach.
  • Als Faustregel für die Berechnung der Kosten einer Dachsanierung können Sie mit durchschnittlich 100,- bis 200,- Euro pro Quadratmeter rechnen.
  • Wovon die Kosten letztlich abhängen und was Sie sonst beachten sollten, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber!

Kostenfaktoren einer Dachsanierung

Einige Dachformen sind komplexer als andere, was erhöhte Kosten verursacht.

Übrigens: Die Dachfläche eines Einfamilienhauses beträgt im Schnitt um die 150 Quadratmeter.

Um zu berechnen, welche Fläche Ihr Dach hat, können Sie diesen Link nutzen.

Bevor wir auf einzelne Kostenfaktoren genauer eingehen, finden Sie in der Tabelle eine Übersicht mit den Preisen für ein neues Dach.

Übersicht über Kosten einer Dachsanierung

KostenfaktorPreis pro m²Kostenbeispiel 150m²
Dacheindeckung (Material und Arbeitskosten)20,- bis 100,- Euro3.000,- bis 15.000,- Euro
Gerüst6,- bis 12,- Euro900,- bis 1.800,- Euro
Abriss und Entsorgung10,- bis 20,- Euro1.500,- bis 3.000,- Euro
ggf. neuer Dachstuhl (Satteldach)50,- bis 80,- Euro7.500,- bis 12.000,- Euro
Dämmung20,- bis 250,- Euro3.000,- bis 37.500,- Euro
Vorarbeiten7,- bis 25,- Euro1.050,- bis 3.750,- Euro
Entwässerung (Dachrinnen etc.)4,- bis 7,- Euro600,- bis 1.050,- Euro
Gesamtrund 70,- (ohne Dachstuhl) bis 495,- Euroca. 10.050,- (ohne Dachstuhl) bis 74.100,- Euro
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Da die Kosten je nach Material und Umfang der Arbeiten, sowie teilweise je nach Region stark variieren, ist die Spanne sehr weit.

Im Schnitt liegen die Kosten pro Quadratmeter aber bei 100,- bis 200,- Euro, die Kosten für ein Dach von 150 Quadratmetern Fläche bei etwa 14.000,- bis 23.000,- Euro.

Eine pauschale Aussage kann jedoch nicht getroffen werden. Lassen Sie sich von dem Dachdecker, für den Sie sich letztlich entscheiden, ausführlich beraten und einen detaillierten Kostenvoranschlag geben.


Die Gesamtkosten einer Dachsanierung sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Natürlich spielen Dachform und -fläche eine große Rolle.

Aber auch die spätere Nutzung des Dachgeschosses kann sich auf die Gesamtkosten der Sanierung auswirken, da davon die erforderliche Art der Dämmung abhängt.

Außerdem ist der Zustand des Dachs entscheidend. Beispielsweise ist nicht in jedem Fall eine Erneuerung des Dachstuhls nötig.

Ein weiterer Faktor ist das Material, mit dem die Eindeckung stattfinden soll. Denn hier unterscheiden sich die Preise teilweise extrem. Hinzu kommen zusätzlich Kosten für ein Gerüst, den Abriss und die Entsorgung des alten Daches sowie die Dämmung.

Zudem können ein oder mehrere Dachflächenfenster eingebaut werden, wodurch die Kosten steigen.

Allerdings sind diese Kosten eine Investition in die Zukunft, gut für Ihren Energieverbrauch und die Umwelt – und können bei energetischer Sanierung teilweise auch gefördert werden, so zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Informieren Sie sich daher, ob für Sie eine Förderung infrage kommt.

Wichtig: Stellen Sie den Antrag vor Baubeginn, ein Anspruch auf Förderung könnte sonst verfallen. Unterstützt werden Bauherren beispielsweise durch zinsgünstige Kredite oder Darlehen. Auch direkte Investitionszuschüsse sind möglich. Die Höhe der finanziellen Stütze wird individuell berechnet.
Um wirklich sparen zu können, empfehlen wir Ihnen, sich vorab online Angebote von Firmen aus Ihrer Region einzuholen. Dies ist mit dem nachfolgenden Formular (*) möglich. Die Angebote können Sie anschließend bequem zuhause vergleichen.
Dieser Schritt hat sich bei unseren Besuchern bewährt. Füllen Sie einfach das folgende Formular aus und erhalten Sie kostenlos und unverbindlich Kostenvoranschläge per Email.

Materialkosten bei einer Dachsanierung

Es gibt zahlreiche Materialien, mit denen Ihr Dach gedeckt werden kann. Der Neigungswinkel des Daches aber auch die Tragfähigkeit hat Einfluss darauf, welche Materialien in Frage kommen.

Günstige Materialien sind Kunstschiefer, Beton und Ziegel. Teurer wird es, wenn Sie Ihr Dach mit Schiefer, Kupfer oder Reet decken wollen.
Im Schnitt liegen die Kosten für diesen Posten bei etwa 20,- bis 100,- Euro pro Quadratmeter.

Beachten Sie aber, dass je nach Region nur bestimmte Dachformen und Eindeckungsmaterialien durch die örtlichen Behörden erlaubt werden.

Materialübersicht

MaterialKosten pro m²
Kunstschieferab 5,- Euro
Betonab 20,- Euro
Ziegel25,- bis 50,- Euro
Faserzementplatten30,- bis 50,- Euro
Schiefer90,- Euro
Kupfer90,- Euro
Reet100,- bis 150,- Euro
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Gerüst

Für Arbeiten am Dach ist ein Gerüst notwendig. Auch hier richten sich die Kosten nach der Fläche. Ein Gerüst kostet knapp 6,- bis 12,- Euro pro Quadratmeter. Hier entstehen bei einem Haus mit 150 Quadratmeter Dachfläche Kosten in Höhe von etwa 900,- bis 1.800,- Euro.

Abriss und Entsorgung

Für Abriss und Entsorgung fallen in der Regel 10,- bis 20,- Euro pro Quadratmeter an. Wichtig dabei ist, dass die Entsorgung den Vorschriften entsprechend durchgeführt wird.

Dämmung

Bei der Sanierung Ihres Daches oder generell bei einem Ausbau sollten Sie großen Wert auf eine fachgerechte und energetische Dachdämmung legen. Dächer müssen besonders hohen Temperaturschwankungen und Witterungen standhalten.

Fast 20 Prozent der Heizenergie kann durch ein schlecht gedämmtes Dach verloren gehen. Von einer energetischen Sanierung wird dann gesprochen, wenn die Modernisierung des Gebäudes unter den Gesichtspunkten der Senkung von Energiekosten für Heizung, Lüftung und Warmwasser vorgenommen wird. Man kann zwischen verschiedenen Dämmungen unterscheiden.


Eine Untersparrendämmung wird zusätzlich zur Zwischensparrendämmung verwendet. Die Dämmung kommt unter die Sparren, also zur Raumseite. Speziell dann, wenn die Sparrenhöhe für die benötigte Dämmdicke nicht ausreicht, wird die Untersparrendämmung zusätzlich angebracht.

Bei der Zwischensparrendämmung, die gut für Steildächer geeignet ist, erfolgt die fugendichte Dämmung der Sparrenzwischenräume. Eine Dämmung mit Klemmfilz ist relativ kostengünstig und gehört zu den am häufigsten verwendeten Methoden.

Soll Ihr Dach durch eine Komplettsanierung neu gedeckt werden, so empfiehlt sich die Aufsparrendämmung. Hier wird die Dämmung von außen an den Sparren angebracht.

Dadurch, dass die Dämmung von außen angebracht wird, ist diese Methode die teuerste aber auch die beste. Es geht innen kein Wohnraum verloren, weil das Dach nur außen höher wird. Zudem gibt es dabei keine Wärmebrücken, weil lückenlos gedämmt wird. Der Dachraum kann während der Arbeiten weiterhin genutzt werden.

Welche Kosten für die Dämmung letztlich entstehen, hängt stark von der Art der Dämmung ab. Die Spanne reicht von etwa 30,- bis zu knapp 250,- Euro pro Quadratmeter.

Dämmungsarten

DämmungsartKosten pro m²
Untersparrendämmung (zusätzlich zur Zwischensparrendämmung)30,- bis 100,- Euro
Zwischensparrendämmung50,- bis 100,- Euro
Aufsparrendämmung100,- bis 250,- Euro
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

In Bezug auf die Dämmung sind die Vorgaben der EnEV zu beachten. Diese besagt, dass eine Dämmung im Rahmen einer Neueindeckung erforderlich ist, wenn:

  • das Dach nicht gedämmt ist
  • das Dach vor 1985 gedämmt wurde
  • wenn Sie das Gebäude nach dem 01.02.2002 erworben haben

Weitere Kostenfaktoren

Zusätzlich können Kosten für Vorarbeiten von etwa 7,- bis 25,- Euro pro Quadratmeter anfallen. Für die Entwässerung muss mit Kosten von etwa 4,- bis 7,- Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Eventuell vorhandene Erker oder Gauben müssen zusätzlich verkleidet werden und erhöhen den Endpreis.

Wenn Sie Ihr Dach ohnehin erneuern, können Sie sich überlegen, ob Sie nicht in eine Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlage investieren wollen.

Für eine Photovoltaikanlage können dann zusätzliche Kosten von 5.000,- bis 15.000,- Euro anfallen, eine Solarthermie-Anlage schlägt mit etwa 3.000,- bis 12.000,- Euro zu Buche – je nachdem ob nur Warmwasser erzeugt oder auch die Heizung unterstützt werden soll.

Auch diese Bauvorhaben können gefördert werden.

Förderung Ihrer Dachsanierung

Dachsanierungen, die die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern, werden staatlich gefördert. Messbar ist diese Verbesserung zum Beispiel anhand des U-Werts.

Förderfähig sind:

  • Maßnahmen zur Dachdämmung (mit und ohne Dacherneuerung)
  • das Anbringen energieeffizienterer Dachfenster
  • die Installation von Photovoltaik- beziehungsweise Solarthermieanlagen

Ansprechpartner für die Förderungen sind dabei die KfW oder das BAFA. Voraussetzung ist jedem Fall, dass

  • die Förderanträge fristgerecht und vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden
  • die Energieeffizienz des Gebäudes gesteigert wird
  • die Antragstellung und Maßnahmendurchführung gemeinsam mit einem zertifizierten Energieberater oder Architekten erfolgt

Sie können sowohl von Zuschüssen als auch Krediten profitieren. Die im Folgenden genannten Summen gelten jeweils pro Wohneinheit.

Der KfW-Zuschuss 430 lässt sich sowohl bei Einzelmaßnahmen als auch bei der Sanierung zum Energieeffizienzhaus anwenden. Für Einzelmaßnahmen erhalten Sie eine Förderung in Höhe von bis zu 10 Prozent der Kosten, maximal jedoch 5.000,- Euro.

Erfolgt die Dachsanierung im Rahmen einer Modernisierung zum Energieeffizienzhaus, kann sich der Betrag auf bis zu 30 Prozent erhöhen, maximal jedoch auf 30.000,- Euro.

Die KfW-Kredite 151/152 eignen sich ebenfalls für Einzelmaßnahmen wie Komplettmodernisierungen. Die Höhe des Kredits liegt bei 50.000,- Euro (bis zu 100.000,- Euro bei Umbau zum Energieeffizienhaus), der Jahreszins bei 0,75 Prozent.

Außerdem können Sie von Tilgungszuschüssen zwischen 7,5 Prozent für Einzelmaßnahmen (maximal 3.750,- Euro) und bis zu 27,5 Prozent für Energieeffizienzhäuser (maximal 27.500,- Euro) profitieren.


Das Programm 431 können Sie nutzen, um die Beauftragung eines Energieberaters zur Maßnahmenbegleitung zu finanzieren. Dabei können bis zu 50 Prozent der Kosten, maximal 4.000,- Euro, übernommen werden.

Allerdings kann dieses Programm nur in Kombination mit den Programmen 430, 151/152 oder 153 genutzt werden.

Möchten Sie eine Photovoltaikanlage installieren, können Sie mit dem KfW-Programm 270 einen Kredit von 100 Prozent der Gesamtkosten, maximal 50 Millionen Euro, erhalten. Der effektive Jahreszins beträgt 1,03 Prozent.

Alternativ können Sie von einer Förderung des BAFA profitieren. Je nach Kollektorenfläche werden pro Quadratmeter 50,- bis 200,- Euro bezuschusst, insgesamt aber mindestens 500,- Euro.

Tipp: Viele Länder und Kommunen vergeben ebenfalls Förderungen für eine Dachsanierung beziehungsweise -dämmung. Die durchschnittliche Förderhöhe beträgt dabei 5 bis 20 Prozent der förderfähigen Kosten.

Kann man die Dachsanierung von der Steuer absetzen?

Als Vermieter können Sie Kosten für die Dämmung, Neueindeckung und Ausbesserung des Daches sowie die Entfernung von Asbestplatten als “Erhaltungsaufwand” steuerlich absetzen.

Vergrößert sich durch die Dachsanierung die genutzte Fläche, so sind die Ausgaben als “Herstellungskosten” anzugeben.

Als Privatperson können Sie lediglich die reinen Kosten für Arbeitsleistungen in der Kategorie “Handwerkerkosten” angeben. Pro Jahr dürfen Sie maximal 6.000,- Euro für Handwerkerkosten geltend machen. Davon erhalten Sie 20 Prozent, also höchsten 1.200,- Euro als Steuerbonus zurück.

Achtung! Nutzen Sie eine Förderung der KfW oder des BAFA, können Sie keine steuerliche Vergünstigung erhalten. Beraten Sie sich also unbedingt mit Ihrem Steuerberater.

Kann man die Dachsanierung auf die Mieter umlegen?

Zu unterscheiden ist grundsätzlich zwischen Maßnahmen zur Erhaltung und Maßnahmen zur Modernisierung. Vermieter dürfen bis zu 8 Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen, wenn dadurch der Quadratmeterpreis nicht um mehr als 3,- Euro steigt (maximal 2,- Euro, wenn der Quadratmeterpreis unter 7,- Euro liegt).

Auch eine Dachsanierung kann als Modernisierungsmaßnahme gelten und somit eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Alle Kosten, die mithilfe von staatlichen Fördermitteln gestemmt wurden, sind nicht auf die Jahresmiete umlegbar.

Mieter sind drei Monate vor Beginn der Arbeiten zu informieren. Dieselbe Frist gilt für die Fälligkeit des ersten Beitrags. Daraufhin können die Mieter von ihrem Recht Gebrauch machen, des Anspruch zu prüfen, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen oder einen Härtefall zu beantragen.

Checkliste Dachsanierung

  • Achten Sie darauf, welches Material zur Dachdeckung für Sie infrage kommt. Es kann sein, dass es in Ihrem Wohngebiet durch behördliche Vorschriften Einschränkungen gibt. Auch lässt nicht jedes Dach jedes Material zu.
  • Lassen Sie sich von einem professionellen Unternehmen beraten
  • Verbinden Sie die Dacheindeckung mit einer optimalen Dämmung.
  • Machen Sie einen Preisvergleich. Lassen Sie die Dachsanierung von einer erfahrenen, idealerweise regionalen Firma durchführen
  • Erkundigen Sie sich über mögliche Fördermittel vom Staat oder von Banken. Beantragen Sie Fördermittel frühzeitig, um nicht Ihren Anspruch darauf zu verlieren.
Um wirklich sparen zu können, empfehlen wir Ihnen, sich vorab online Angebote von Firmen aus Ihrer Region einzuholen. Dies ist mit dem nachfolgenden Formular (*) möglich. Die Angebote können Sie anschließend bequem zuhause vergleichen.
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