Was kostet es, ein Haus zu kaufen?

Viele Menschen hegen den Traum vom Eigenheim. Wer nicht selbst bauen möchte, kauft eine bereits fertige Immobilie. Allerdings kommen auch in diesem Fall weitaus mehr Kosten auf Sie zu als nur der eigentliche Kaufpreis.

Die anfallenden Nebenkosten werden häufig unterschätzt, dabei sollten Sie für diesen Posten immer mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

Kostenfaktoren beim Hauskauf

Größter Kostenpunkt beim Hauskauf ist selbstverständlich der Kaufpreis selbst. Allerdings kommen auch einige Nebenkosten auf Sie zu. Dazu gehören einige obligatorische Posten, die in jedem Fall bezahlt werden müssen, wie die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer.

Die Courtage für einen Immobilienmakler muss nicht zwingend anfallen. Allerdings werden Immobilien meist auf diesem Weg verkauft, sodass Sie davon ausgehen sollten, dass auch hier Kosten auf Sie zukommen werden.


Wenn Sie Ihre Immobilie wie die meisten Käufer teilweise über einen Kredit finanzieren, kommen entsprechend Finanzierungskosten in Form von Zinsen auf Sie zu.

Hinzu kommen laufende Kosten durch Grundsteuer und Versicherungen, so beispielsweise für eine Wohngebäudeversicherung.

Bei 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten, die zuzüglich anfallen, steigen die Kosten bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro schnell auf 275.000 bis 300.000 Euro an.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen bereits einen Überblick, bevor die einzelnen Kostenpunkte genauer erklärt werden.

Übersicht über Zusatzkosten beim Hauskauf

KostenfaktorKostenKostenbeispiel
Gesamt-ca. 272.400 bis 297.000 Euro
Kaufpreisvariiert250.000 Euro
Gutachtenca. 1.000,- bis 2.000,- Euro1.000,- bis 2.000,- Euro
Immobilienmaklerca. 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer8.925,- bis 23.800 Euro
Grundbucheintrag/Notarca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises3.750,- bis 5.000,- Euro
Grunderwerbsteuerca. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises8.750,- bis 16.250 Euro
Finanzierungskostenvariiertvariiert
Renovierung und Sanierungvariiertvariiert
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Größter Posten: der Kaufpreis

Der Kaufpreis selbst ist stark abhängig von verschiedenen Faktoren. Insbesondere die Lage spielt eine große Rolle. Immobilien im ländlichen Raum sind günstiger als in Großstädten oder Metropolregionen. Im Zusammenhang dazu steht das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Des Weiteren sind selbstverständlich auch Größe und Zustand der Immobilie entscheidend.

Gemäß aktueller Statistiken (2019) reichen die Angebote beim Immobilienkauf von rund 250.000,- bis hin zu knapp einer Million Euro. Der mittlere Quadratmeterpreis in Deutschland liegt derzeit bei circa 1.900,- Euro.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über den Quadratmeterpreis von Immobilien in verschiedenen Regionen Deutschlands.

Quadratmeterpreis Hauskauf nach Region

RegionQuadratmeterpreis
Berlin3.000,- bis 8.000,- Euro
München5.500,- bis 10.500,- Euro
Hamburg2.500,- bis 7.500,- Euro
Köln2.000,- bis 5.500,- Euro
Frankfurt am Main3.000,- bis 6.000,- Euro
Hannover3.000,- bis 4.500,- Euro
Aachen2.000,- bis 3.900,- Euro
Kiel1.700,- bis 3.500,- Euro
Dresden1.000,- bis 3.000,- Euro
Leipzig1.500,- bis 2.500,- Euro
Potsdam2.000,- bis 4.500,- Euro
Nürnberg3.200,- bis 5.500,- Euro
Stuttgart3.200,- bis 5.500,- Euro
Bremen1.200,- bis 4.000,- Euro
Magdeburg700,- bis 1.800,- Euro
Düsseldorf3.300,- bis 7.000,- Euro
ländliche Region Brandenburg600,- bis 1.700,- Euro
ländliche Region Bayern950,- bis 4.000,- Euro
ländliche Region Rheinland-Pfalz1.000,- bis 3.500,- Euro
ländliche Region Harz500,- bis 1.200,- Euro
ländliche Region Mecklenburg650,- bis 1.300,- Euro
(1.800,- bis 5.000,- Euro auf Ostseeinseln)
Alle Preise verstehen sich als grobe Richtwerte inklusive der Mehrwertsteuer und können selbstverständlich abweichen.

Optional: das Gutachten

Um den Zustand der Immobilie besser einschätzen und eventuell nachfolgende Sanierungs- und Renovierungskosten besser kalkulieren zu können, empfiehlt es sich, ein Gutachten durch einen Sachverständigen in Auftrag zu geben.

Dafür fallen im Durchschnitt etwa 1.000,- bis 2.000,- Euro an.

Das ist zwar nicht wenig Geld, kann sich aber langfristig rechnen, wenn dadurch unerwartete, hohe Sanierungskosten vermieden oder gleich in die finanzielle Planung mit aufgenommen werden können.

Unterstützung von der Bank – die Finanzierungskosten beim Hauskauf

Die meisten künftigen Immobilienbesitzer nehmen einen Kredit bei einer Bank auf, um ihre Immobilie damit mindestens zum Teil zu finanzieren.

Diese Kredite müssen in Form von Zinsen mit in die Nebenkosten gerechnet werden. Dabei gibt es zwei verschiedene Arten von Zinsen.

Der Sollzins beschreibt die Kosten für das Verleihen des Geldes an sich, der Effektivzins besteht aus zusätzlichen Gebühren wie Auszahlungskurs und gewählte Tilgung. In der Regel werden diese Kosten monatlich bezahlt.

Tipp: Um sich höhere Chancen auf die Baufinanzierung zu sichern, sollten Sie möglichst sämtliche Nebenkosten aus Ihrem Eigenkapital bezahlen können. Da es sich bei den Nebenkosten überwiegend um Dienstleistungen etc. handelt, existiert hier kein materieller Gegenwert, sodass für die Bank ein größeres Risiko besteht.

Daher bewilligen die Banken lieber Kredite, die rein für die Immobilie bestimmt sind.

Vermittlung – der Immobilienmakler

Wie bereits erwähnt, werden Immobilienkäufe und -verkäufe häufig über einen Makler abgewickelt. Während grundsätzlich gilt, dass derjenige bezahlt, der den Makler beauftragt, sieht die Regelung in diesem Fall anders aus.

Auch wenn der Makler durch den Verkäufer der Immobilie engagiert wird, ist es häufig so, dass Sie als Käufer die vollen Kosten oder mindestens die Hälfte der Maklercourtage tragen müssen.

Es gibt hier keine feste Gebührenordnung, daher sind die Makler relativ frei in ihrer Preisgestaltung. Es empfiehlt sich daher, die anfallenden Gebühren vorab schriftlich festzuhalten und eine Obergrenze festzulegen.


Im Schnitt betragen die Kosten für den Immobilienmakler etwa 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt außerdem noch die Mehrwertsteuer.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro müssen Sie also mit 7.500,- Euro bis 20.000 Euro für den Makler rechnen. Mit Mehrwertsteuer ergeben sich Kosten von 8.925,- bis 23.800 Euro.

Der Grundbucheintrag – eine obligatorische Formalität

In jedem Fall werden Sie sich als neuen Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen müssen.

Für den Grundbucheintrag sind sowohl ein Notar als auch das Grundbuchamt involviert. Mehr zum Thema Grundbucheintrag finden Sie hier!

Für Grundbuchamt und Notar werden insgesamt ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises fällig. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro ergeben sich so Kosten von ungefähr 3.750,- bis 5.000,- Euro.

Diese Kosten sind nicht verhandelbar, da sich sowohl die Kosten für das Grundbuchamt als auch die Kosten für den Notar nach festen Gebührensätzen richten. Dabei entfallen 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt, der Rest richtet sich nach dem Notar und den notwendigen Schritten, da dieser die komplette Abwicklung des Eintrags übernimmt.

Ohne Beurkundung durch den Notar ist der Kaufvertrag nicht gültig. 

Die Grunderwerbsteuer – Steuer für den Hauskauf

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, wird direkt im Anschluss die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig. Dies ist eine einmalig zu entrichtende Steuer, die – abhängig vom Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro liegt die Grunderwerbsteuer also zwischen 8.750,- und 16.250 Euro.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist für den Grundbucheintrag zwingend erforderlich.

Der letzte Schliff: Renovierungs- und Sanierungskosten

Unter Umständen haben Sie zwar Ihr Traumhaus gefunden, allerdings nicht in dem Zustand, in dem Sie es gerne hätten. Oft fallen nach dem Hauskauf noch weitere Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an.


Beispielsweise müssen vielleicht Küche oder Bad erneuert, das Dachgeschoss ausgebaut oder neue Fenster eingesetzt werden.

Eventuell muss das Gebäude auch erst noch ausreichend gedämmt werden. Mehr zum Thema Außendämmung finden Sie hier!

Interessieren Sie sich für die Innendämmung, können Sie hier mehr dazu erfahren!

Die Kosten richten sich nach Umfang und Ausmaß der notwendigen Arbeiten.

Zum besseren Verständnis hier ein Praxisbeispiel:

Familie Müller kauft ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen. Der Kaufpreis liegt bei 300.000 Euro. Der Makler verlangt eine Courtage von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also in Höhe von 21.420 Euro. Die Hälfte davon trägt der Verkäufer, sodass für Familie Müller noch 10.710 Euro verbleiben.

Zunächst gibt Familie Müller dann ein Gutachten in Auftrag, welches mit 1.500,- Euro zu Buche schlägt und ergibt, dass einige Verbesserungen im Bad vorgenommen werden sollten. Nach 6.000,- Euro für den Grundbucheintrag sowie der Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent bzw. 19.500 Euro kommt also noch eine Badsanierung in Höhe von 15.000 Euro auf die Familie zu.

Insgesamt bezahlt Familie Müller 352.710 Euro für ihr Eigenheim.

Nach dem Kauf: Laufende Kosten

Anders als die Grunderwerbsteuer fällt die Grundsteuer regelmäßig, nämlich einmal im Jahr an. Sie errechnet sich aus dem Wert des Grundstücks und der Immobilie und zählt zu den laufenden Kosten.

Dabei gibt es starke regionale Unterschiede, sowohl im Vergleich von Ost- und Westdeutschland, als auch je Gemeinde.

Für die Berechnung sind verschiedene Werte relevant, die sich aus Materialkosten und Rohmiete der Jahre 1935 für Ostdeutschland sowie 1964 für Westdeutschland zusammensetzen.

Ausgehend davon errechnet sich ein Einheitswert für Grundstück und Immobilie, der mit der nach Art der Immobilie beziehungsweise Kaufpreis gestaffelten Grundsteuermesszahl verrechnet wird.

Da diese Werte jedoch veraltet sind, müssen Gemeinden bis spätestens 2025 neue Regelungen finden.

Anschließend wird das Ergebnis mit dem von den Gemeinden festgelegten Hebesatz verrechnet. Dieser kann individuell sehr unterschiedlich ausfallen.

In manchen Gemeinden wird ein Hebesatz von weniger als 100 Prozent erhoben, während andere einen Hebesatz von über 900 Prozent verlangen. In wenigen Gemeinden fällt gar kein Hebesatz an.

Beispiel: Für ein Haus wird ein Einheitswert von 25.000 Euro festgelegt. Gemäß der Satzung der alten Bundesländer wird dieser mit einer Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille verrechnet. Hinzu kommt ein Hebesatz von 600 Prozent. Rechnerisch ergibt das eine jährliche Grundsteuer von 390,- Euro.

Zusätzlich fallen Kosten für verschiedene Versicherungen an. Für eine Wohngebäudeversicherung beispielsweise können weitere 150,- bis 2.000,- Euro pro Jahr auf Sie zukommen.

Die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung errechnen sich allerdings in erster Linie aus der sogenannten Risikozone Ihrer Region – mehr Informationen dazu finden Sie hier!

Außerdem sind monatlich Gebühren für Strom und Abwasser zu entrichten. Auch Müllentsorgungsgebühren fallen an.

Wie hoch die jährlichen Kosten für Energieversorgung ausfallen, richtet sich unter anderem nach der Energieeffizienzklasse Ihres Hauses. Was ein Energieausweis kostet, erfahren Sie hier.

In jedem Fall ist es außerdem sinnvoll, eine Instandhaltungsrücklage anzulegen. Es wird empfohlen, dafür mit etwa 1 Euro pro Quadratmeter und pro Monat zu kalkulieren. Bei älteren Immobilien darf es gerne mehr sein.

Sie überlegen noch, ob Sie selbst ein Haus bauen möchten? Was ein Fertighaus kostet, erfahren Sie hier.

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