Was kostet ein Grundbucheintrag?

Besitzverhältnisse von Grundstücken und Immobilien beziehungsweise deren Änderung werden im Grundbuch dokumentiert. Für Eintragungen ist in bestimmten Fällen die Mitwirkung eines Notars nötig.

Im Grundbuch stehen:

• die Eigentümer eines Grundstücks 
• Informationen über Rechte Dritter
• Lasten
• Hypotheken

Kosten der Eintragung ins Grundbuch können nicht pauschal angegeben werden, sondern richten sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Hauskauf betragen sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Summe ergibt sich aus den Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Weitere Kostenbeispiele:

Notargebühren beim Grundbucheintrag

Von den eingangs erwähnten 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, die den Kosten des Grundbucheintrags entsprechen, nehmen die Notarkosten bereits 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises ein. 

Wie viel Ihnen der Notar in Rechnung stellt, ist neben dem Immobilienwert auch vom Arbeitsaufwand abhängig. Grundsätzlich gelten zur Berechnung der Gebühren die Gebührensätze aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). 

Hier finden Sie einen Auszug aus der Gebührentabelle für Notare.

Die im GNotKG festgesetzte Gebühr kann einfach, doppelt oder nur 0,5-fach berechnet werden. Sie bezieht sich auf den Immobilienwert beziehungsweise beim Kauf auf den Kaufpreis. Je höher dieser ist, desto höher bei einigen Tätigkeiten der Faktor für den Gebührensatz.

Die Summe aller durchgeführten Tätigkeiten ergibt schließlich die Notargebühren. Manchmal legt der Notar einen Mindestbetrag fest.

Zum besseren Verständnis hier einige Beispiele für Notargebühren:

Übersicht über Notargebühren für ausgewählte Tätigkeiten

Für eine Eintragung ins Grundbuch führt der Notar außerdem folgende Tätigkeiten aus, für die normalerweise der 0,5- bis 1,0-fache Gebührensatz berechnet wird:

• Annahme von Verträgen
• Vollmacht und Widerruf einer Vollmacht
• Anträge auf Eintragung im Grundbuch
• Eintragsbewilligungen
• Anträge auf Löschung im Grundbuch
• Löschungsbewilligungen
• Auflassungen

Kosten beim Grundbuchamt

Die Gebühren des Grundbuchamtes sind fix. Insgesamt betragen die Ausgaben rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Zahlen müssen Sie zum Beispiel für:

• die Eintragung des Eigentümers und von Erben
• Eintragung von Belastungen (Grundschulden, Hypotheken)
• Eintragung von Veränderungen
• Löschungsvormerkungen
• Anträge auf Löschung
• Löschungsbewilligungen

Grundbucheintrag bei Erbfall und Schenkung

Haben Sie ein Grundstück beziehungsweise einen Teil davon geerbt, benötigen Sie zur Veranlassung der Änderung des Grundbucheintrags ein notariell beglaubigtes Testament oder einen Erbschein.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung kostenlos, es wird auch kein Notar benötigt. Nach Ablauf dieser Frist fallen dieselben Gebühren an, wie im Falle eines Kaufs.

Die Änderung des Grundbucheintrags ist unter anderem wichtig, falls die Immobilie einmal verkauft werden soll. Dann muss der richtige Besitzer im Grundbucheintrag stehen.

Bei der Schenkung eines Hauses oder Grundstückes benötigen Sie einen Schenkungsvertrag. Dieser muss notariell beglaubigt werden. Für Notar und Grundbuchamt fallen in etwa dieselben Kosten an, wie beim Hauskauf.

Wie läuft der Eintrag ins Grundbuch ab?

Als Käufer dürfen Sie Ihren Notar frei wählen, müssen aber auch die Notarkosten tragen.

Zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags müssen Käufer, Verkäufer und Notar anwesend sein und dem Vertrag zustimmen. Anschließend wird der Vertrag von den drei Parteien unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Danach organisiert der Notar den Eintrag beim Grundbuchamt.

Der neue Eigentümer wird im Grundbuch vorgemerkt, sodass der Verkäufer keine Änderungen am Grundbucheintrag mehr in die Wege leiten kann. Dieses Verfahren bezeichnet man als Auflassungsvormerkung.

Bevor der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden kann, müssen Sie:

• den Kaufpreis zahlen
• einen Antrag auf Eintragung als neuer Eigentümer stellen und bewilligen lassen
• Ihre Eintragungsfähigkeit nachweisen

Außer dem Eigentümerwechsel werden im Grundbuch weitere Änderungen vermerkt.

Darunter fällt beispielsweise die Löschung alter  Rechte und Lasten (z.B. Wohnrecht Dritter), sofern diese nicht vom Vorbesitzer übernommen werden. 

Wenn der Haus- oder Grundstückskauf durch einen Kredit beziehungsweise ein Baudarlehen finanziert wird, wird außerdem eine Grundschuld eingetragen. Dadurch wird die Bank beziehungsweise das Kreditinstitut als Gläubiger in den Grundbucheintrag aufgenommen.

Der Eintrag dient als Sicherheit für den Fall, dass der Immobilienkäufer den Kredit nicht zurückzahlen kann. Sollte die Immobilie zwangsversteigert werden, erhält die Bank ihr Geld zurück.

Hypotheken werden ebenfalls im Grundbuch dokumentiert.

Wie bewirkt man eine Löschung oder Änderungen im Grundbuch?

Sie können ein Recht oder eine Pflicht nur aus dem Grundbuch löschen lassen, wenn der Betroffene beziehungsweise Begünstigte damit einverstanden ist. 

Das bedeutet, dass zum Beispiel ein Wohnrecht nur mit dem Einverständnis des Berechtigten aufgehoben und gelöscht werden kann.

Sämtliche Anträge auf Löschung und deren Durchführung sind gebührenpflichtig. Das gilt auch für die nachträgliche Eintragung von Belastungen wie Krediten und Hypotheken.

Möchten Sie weitere Miteigentümer, zum Beispiel Ehepartner oder Kinder eintragen lassen, werden auch hier Notar- und Grundbuchamtkosten fällig. Allerdings setzt das Grundbuchamt für die Eintragung des Ehepartners oder Kindes in der Regel einen geringeren Gebührensatz an als für einen Außenstehenden.

Sie haben außerdem die Möglichkeit anzugeben, zu welchen Anteilen die Miteigentümerschaft aufgesplittet ist. Machen Sie dazu keine Angabe, haben alle Miteigentümer automatisch gleich große Anteile.

Grundbuch einsehen

Um die Daten der Immobilienbesitzer zu schützen, können nur bestimmte Personen Einsicht ins Grundbuch erhalten. Das sind:

• Behörden, Makler, Notare Und Gerichte
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Potenzielle Käufer mit Vorverkaufsvertrag
• Kreditinstitute und Gläubiger
• der Eigentümer

Als Käufer können Sie den Grundbuchauszug unter anderem über Ihren Notar oder Makler beantragen oder, wie auch als Eigentümer, über das Grundbuchamt.

Die Einsichtnahme über das Grundbuchamt ist kostenfrei. Benötigen Sie einen Auszug, kostet dieser unbeglaubigt 10,- Euro, beglaubigt 18,- Euro.

So ist das Grundbuch aufgebaut

Das Grundbuch dokumentiert Informationen zum Grundstück und dessen Besitzverhältnissen. Sie finden darin:

• Ein Deckblatt mit Hinweis über das zuständige Amtsgericht und die Gemeinde
• Ein Bestandsverzeichnis mit Daten zur Grundstücksgröße und Wegerechten, auch Kanalleitungsrechte etc. sind dort angeführt
• Abteilung 1 mit Angaben zu den Eigentümern, Kaufdaten oder Erbübertragungen
• Abteilung 2 mit Informationen über Vorkaufsrechte, Erbrechte und Wohnrechte
• Abteilung 3 mit Informationen zu Grundschulden und Hypotheken

Wie kann ich beim Grundbucheintrag sparen?

Die Notar- und Grundbuchamtkosten richten sich nach dem GNotKG und bieten keinen Spielraum für Preisverhandlungen. Da sich die Gebühren nach dem Kaufpreis beziehungsweise Immobilienwert richten, können Sie die Ausgaben lediglich minimieren, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben. 

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich auch bei unbebautem Land nach dem Kaufpreis, die spätere Bebauung spielt keine Rolle.

Kann man die Kosten für den Grundbucheintrag von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich geht das leider nicht. Notar und Grundbuchamtkosten sind nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Sie die erworbene Immobilie nicht selbst als Wohnraum nutzen, sondern lediglich vermieten.

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