Wer in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, muss dies über einen Notar beim Grundbuchamt eintragen lassen.
Im Grundbuch wird festgehalten, wer Eigentümer eines Grundstücks ist. Des Weiteren finden sich dort Informationen über Rechte weiterer Personen an dem Grundstück sowie Lasten und Hypotheken.
Für die Eintragung fallen Kosten an, die sich aus den Gebühren für den Notar und aus denen für das Grundbuchamt zusammensetzen und insgesamt etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ergeben. Die exakten Kosten sind letztlich einzelfallabhängig.
Kostenzusammensetzung für den Grundbucheintrag
Notarkosten beim Grundbucheintrag
Die Kosten für den Notar können abhängig davon, welche Schritte er unternehmen muss, leicht variieren. Grundsätzlich orientieren sie sich an den festgelegten Gebührensätzen für Notare. Meist entfallen von den zuvor genannten 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (als Gesamtkosten für den Grundbucheintrag) etwa 1 bis 1,5 Prozent auf den Notar.
Einen allgemeinen Auszug aus der Gebührentabelle für Notare finden Sie hier!
Die jeweilige Gebühr, die sich im Falle eines Immobilienerwerbs auf den Kaufpreis bezieht, wird je nach anfallender Tätigkeit beispielsweise einfach, doppelt oder nur 0,5-fach berechnet.
Die Gebühren je Tätigkeit summieren sich schließlich auf die Gesamtkosten für den Notar. Teilweise wird eine Mindestsumme erhoben.
So bezahlen Sie beispielsweise für einseitige Erklärungen, die der Notar vornimmt, normalerweise eine 1,0-fache Gebühr, mindestens jedoch 60,- Euro. Für Verträge und Vertragsangebote fällt jeweils eine 2,0-fache Gebühr an, mindestens aber jeweils 120,- Euro.
Für die Beglaubigung von Unterschriften bezahlen Sie bei einer ca. 0,2-fachen Gebühr mindestens 20,- Euro und höchstens 130,- Euro. Für die Beglaubigung von Abschriften werden mindestens 10,- Euro fällig.
Weitere Tätigkeiten, die ein Notar im Rahmen der Eintragung ins Grundbuch durchführt, sind folgende:
- Annahme von Verträgen
- Vollmacht und Widerruf einer Vollmacht
- Anträge auf Eintragung im Grundbuch
- Eintragsbewilligungen
- Anträge auf Löschung im Grundbuch
- Löschungsbewilligungen
- Auflassungen
Für diese Tätigkeiten fallen in der Regel jeweils eine 0,5- bis 1,0-fache Gebühr an.
Grundbuchamtkosten
Auch beim Grundbuchamt müssen festgelegte Gebührensätze bezahlt werden. Diese werden für alle Vorgänge des Eigentumsübergangs fällig.
Dazu gehören:
- Eintragung des Eigentümers
- Eintragung von Erben
- Eintragung von Belastungen (Grundschulden, Hypotheken)
- Eintragung von Veränderungen
- Löschungsvormerkungen
- Anträge auf Löschung
- Löschungsbewilligungen
Meist liegen die Kosten für das Grundbuchamt bei rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Durch die Berechnung nach festen Gebührensätzen besteht bei den Gesamtkosten kein Verhandlungsspielraum.
Hinweis: Möchten Sie im Rahmen einer Erbschaft Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen, benötigen Sie ein notarielles Testament oder alternativ einen Erbschein!
Peter erwirbt eine Immobilie für einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Nachdem von Notar und Grundbuchamt alle notwendigen Schritte für die Eintragung durchgeführt wurden, ergeben sich dafür Gesamtkosten von 4.500,- Euro. Dies entspricht 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Weitere Kostenbeispiele:
| Kaufpreis | durchschnittliche Gesamtkosten für den Grundbucheintrag |
|---|---|
| 200.000 Euro | 3.000,- Euro |
| 400.000 Euro | 6.000,- Euro |
Ablauf der Eintragung ins Grundbuch
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer, daher obliegt ihm auch die Auswahl des Notars.
Zunächst muss ein Treffen von Käufer, Verkäufer und Notar stattfinden, bei dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Dies erfolgt, sobald alle Beteiligten mit allen Punkten einverstanden sind. Der Vertrag wird dann unterschrieben und beglaubigt.
Im Anschluss daran leitet der Notar alles in die Wege, damit die Eintragung beim Grundbuchamt durchgeführt werden kann.
Dafür gibt es eine Auflassungsvormerkung, das heißt, Sie werden als neuer Eigentümer zunächst nur vorgemerkt. Der Verkäufer kann daraufhin keine Änderungen mehr veranlassen.
Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben, kann schließlich der Antrag auf Ihre Eintragung als neuen Eigentümer gestellt werden. Dieser – und die Eintragungsfähigkeit – müssen vorhanden und bewilligt worden sein, bevor der Eintrag durchgeführt werden kann.
Unter Umständen werden neben der eigentlichen Eigentumsübertragung mehrere Eintragungen notwendig.
Es müssen beispielsweise alte Rechte und Lasten gelöscht werden, es sei denn, Sie übernehmen diese vom Vorbesitzer. Dabei kann es sich zum Beispiel um (lebenslanges) Wohnrecht Dritter handeln.
Außerdem wird meist eine Grundschuld eingetragen. Dies liegt daran, dass der Immobilienkauf häufig unter anderem durch einen Kredit oder ein Baudarlehen finanziert wird.
Die Bank fordert dafür Sicherheiten und wird daher als Gläubiger in den Grundbucheintrag mit aufgenommen. Kann der Immobilienbesitzer den Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank ihr Geld somit wiederbekommen, wenn die Immobilie beispielsweise zwangsversteigert wird.
Auch Hypotheken werden im Grundbuch eingetragen.
Eine Grundbucheinsicht ist nur durch den eingetragenen Eigentümer möglich, und nur bei Vorlage des Ausweises.
Löschungen im Grundbuch
Löschungen im Grundbuch können Sie nur vornehmen lassen, wenn Sie die Einwilligung des Betroffenen oder Begünstigten erhalten.
Möchten Sie also beispielsweise ein Wohnrecht aufheben lassen, muss die Person, die dieses Recht besitzt, damit einverstanden sein. Andernfalls kann es nicht gelöscht werden.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch enthält detaillierte Informationen über das Grundstück und die Besitzverhältnisse. Es ist folgendermaßen aufgebaut:
- Das Deckblatt gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht und die Gemeinde.
- Im Bestandsverzeichnis finden sich zum Beispiel Daten zur Grundstücksgröße und Wegerechten. Auch beispielsweise Kanalleitungsrechte werden dort vermerkt.
- Abteilung 1 informiert über die Eigentümer. Dies beinhaltet Angaben zu den Eigentümern sowie Kaufdatum oder Erbübertragungen.
- Abteilung 2 enthält Informationen über beispielsweise Vorkaufsrechte, Erbrechte und Wohnrechte.
- Abteilung 3 beinhaltet alle Informationen zu Grundschulden und Hypotheken.
Wie kann ich sparen?
Grundsätzlich gibt es kaum eine Möglichkeit, an den Notar- und Grundbuchamtkosten zu sparen. Einzig wer selbst baut, kann die Kosten etwas senken, da die Kosten für ein unbebautes Grundstück naturgemäß niedriger liegen als bei einer fertigen Immobilie.
Die an den Notar und das Grundbuchamt zu entrichtenden Kosten orientieren sich dann nur am Kaufpreis des Grundstücks, unabhängig von der späteren Bebauung.
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