Was kostet es, eine Fassade streichen bzw. sanieren zu lassen?

Fassaden werden das ganze Jahr über durch verschiedene Witterungsbedingungen beansprucht. Nach einiger Zeit kann die Farbe abblättern, Frost Risse in der Außenwand herbeiführen und Pflanzenbewuchs dem Mauerwerk schaden.

Unterschieden werden muss dahingehend, ob die Fassade nur an einigen Stellen ausgebessert und neu gestrichen werden muss, oder ob eine umfassende Fassadensanierung erforderlich ist.

Die Kosten für das weniger aufwendige Ausbessern und Neustreichen einer Fassade setzen sich vor allem aus Gerüstkosten, Ausbesserungsarbeiten und dem Aufwand für den Neuanstrich zusammen.

Muss die Fassade komplett saniert werden, sind die Kosten deutlich höher und abhängig vom aktuellen Zustand, einer eventuell erforderlichen Dämmung und vielem mehr.

Die folgende Tabellen geben einen ersten Überblick über die Kosten. Wie diese sich genau zusammensetzen, erfahren Sie weiter unten.

Kostenübersicht für das Neustreichen einer Fassade inkl. Ausbesserungsarbeiten

Kostenübersicht für das komplette Sanieren einer Fassade

Kostenfaktoren der Fassadensanierung

Hat man alle notwendigen rechtlichen Fragen geklärt, sollte man unbedingt einen Maler- bzw. Gipser- und Stuckateur-Fachbetrieb beauftragen. 

Bei einem Haus mit einer Fassadenfläche von 100 Quadratmetern muss man mit Gerüstkosten zwischen 600,- und 1.200,- Euro rechnen (circa 3,- bis 9,- Euro pro Quadratmeter für Auf- und Abbau zuzüglich 300,- Euro für Miete bei 4 Wochen Standzeit).

Zu Beginn muss die Fassade gereinigt werden. Dies kann in Eigenregie mit Hilfe eines Hochdruckreinigers erfolgen. Die Kosten für das Ausbessern kleinerer Schäden am Putz belaufen sich auf ungefähr 20,- bis 30,- Euro je Quadratmeter. Das Abdecken der Fenster und Türen ist ein weiterer Kostenfaktor und hängt von deren Anzahl und Größe ab.

Bei der Fassadensanierung ist häufig das vollständige Entfernen des alten Putzes nötig. Das kann zwischen 25,- und 50,- Euro pro Quadratmeter kosten. Mit etwas handwerklichem Geschick (und entsprechender Absprache mit der ausführenden Firma) kann dieser Arbeitsschritt auch selbst durchgeführt werden.

Nach dem Ausbessern oder dem Neuverputzen muss die Fassade grundiert werden und ein zweimaliger Anstrich mit wasserabweisender Farbe erfolgen. Für letzteres muss man Kosten von circa 1.000,- bis 1.500,- Euro für 100 Quadratmeter einrechnen.

Bei ungedämmten Wänden ist eine Außendämmung notwendig. Ein Vollwärmeschutz, bei dem Dämmplatten auf die Fassade montiert werden, kostet zwischen 30,- und 100,- Euro je Quadratmeter.

Der Preis für die Außendämmung ist hierbei abhängig vom verwendeten Dämmmaterial (Faserzement, Mineralwolle, Polyurethan). Die preiswerteste Variante sind Polyurethan Platten, da sich die Kosten auf circa 15,- Euro je Quadratmeter belaufen.

Wenn eine Außendämmung, z.B. aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist, kann auch eine Innendämmung der Außenwände erfolgen.

Die Art der Dämmung und die mögliche Dämmdicke sollte immer mit einer Fachfirma abgesprochen werden. Diese ist auch über die gesetzlichen Vorgaben informiert und kann umfassend beraten.

Welche genauen Kosten bei der Erneuerung Ihrer Fassade auf Sie zukommen, ist aufgrund der vielen verschiedenen Möglichkeiten der Ausführung und dem wiederum dabei anfallenden Arbeitsaufwand nicht zu verallgemeinern und muss für jeden speziellen Fall errechnet werden.

Die günstigste Variante ist das Neuverputzen der Fassade (circa 20,- bis 30,- Euro pro Quadratmeter), die teuerste Variante eine Vorhangfassade (bis zu 250,- Euro pro Quadratmeter). Auch Holzschieferplatten sind eher preisintensiv und bewegen sich in einer ähnlichen Preisklasse.

Klinker befindet sich mit Preisen zwischen 50,- und 130,- Euro pro Quadratmeter im mittleren Preisbereich.

Bestimmte Materialien werden aber fast immer benötigt, dazu hier eine kleine Richtlinie:

Übersicht über Materialkosten der Fassadensanierung

Ausbessern und neu streichen oder komplett sanieren?

Die Außenwände eines Gebäudes sind durch die Witterung sehr großen Beanspruchungen ausgesetzt. Bestimmte Bereiche wie Terrassen, Balkone und wetterseitige Hauswände sind übers Jahr Temperaturwechsel, Sonne, Regen, Sturm und Schnee besonders ausgesetzt.

Es ist deshalb wichtig, diese Bereiche regelmäßig auf Schäden zu kontrollieren.

Schnell ist aus einen kleinen Riss eine größere feuchte Stelle geworden, die bis auf das Mauerwerk dringt und für Ärger sorgt.

Bröckelnde Fassaden beeinträchtigen das Raumklima und müssen daher ausgebessert werden. Kleine Risse deuten auf zu hohe Spannungen hin, die sich bei Nichtbehandlung sogar auf die gesamte Fassade ausbreiten können.

Viele Arbeiten kann man mit Materialien aus dem Baumarkt auch selber erledigen, allerdings sollte man sich dafür gut beraten lassen. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt den Profi ans Werk.

Das gilt besonders dann, wenn die Fassade sehr stark beschädigt ist. Denn dann muss die Tragfähigkeit überprüft und die Fassade oftmals in mehreren Schritten saniert werden.

Die dafür notwendige Vorgehensweise kann nur von einem Fachmann erstellt werden.

Außerdem müssen gesetzliche Vorschriften beachtet werden.

Nach der Energiesparverordnung (EnEV) muss eine Fassade komplett mit Wärmedämmung erneuert werden, wenn mehr als zehn Prozent der Fläche eines Gebäudeteils von Schäden betroffen sind.

Mit dieser energetischen Sanierung verbessert sich der Wärmeschutz und führt zu einer Senkung des Heizbedarfs.

Ist das Material Ihrer Fassade asbesthaltig, sollten Sie über eine Sanierung nachdenken. Das trifft insbesondere zu, wenn der Asbest in reiner oder schwach gebundener Form vorliegt.

Das Entfernen von Asbestplatten kostet 30,- bis 35,- Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen noch Kosten für die fachgerechte Entsorgung.

Kosten sparen – Förderung für Fassadendämmungen

Der größte Nutzen des Dämmens eines Gebäudes ist es, Energie und somit Kosten zu sparen. Deswegen hat die KfW-Bank ein Programm ins Leben gerufen, welches nachhaltig die Wärmedämmung fördert, indem sie zinsgünstige Kredite und Zuschüsse einräumt.

Die Anforderungen der Bank sind zwar höher als die der Energiesparverordnung. Ob die Dämmung im Rahmen einer Komplett- oder Teilsanierung realisiert wird, spielt jedoch keine Rolle.

Unter dem Punkt „Energiereffizient sanieren“ gibt es seit dem 1. März 2011 drei unterschiedliche Programme für die Förderung von Fassadendämmungen:

• Investitionszuschuss: 10 Prozent der Sanierungskosten, aber maximal 5.000,- Euro pro Wohneinheit werden gefördert
• Kredit: zinsgünstige Darlehen; maximal 100.000,- Euro pro Wohneinheit plus bis zu 27,5 Prozent der Kreditsumme (maximal 27.500,- Euro)
• Kredit, Einzelmaßnahmen: maximal 50.000,- Euro pro Wohneinheit zinsgünstige Darlehen für Teilsanierungen (zum Beispiel Außenwanddämmung) plus Tilgungszuschuss der Kreditsumme von maximal 7,5 Prozent

Vor Beginn der Fassadendämmung muss natürlich der Antrag auf Förderung gestellt werden. Des Weiteren ist die Einbindung eines Experten der „Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes“ erforderlich.

Auch die energieeffiziente Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden ist förderfähig. Entsprechende Einschränkungen zum Erhalt der Optik können berücksichtigt werden.

So laufen die Arbeiten ab – ein Überblick

Bevor man mit der Sanierung der Fassade beginnt, sollte man sich auch über eine möglicherweise notwendige Trockenlegung der Grundmauern Gedanken machen.

Dies hat zwei wichtige Gründe: Zum einen leitet sich davon die Art und Weise des neuen Sockels ab. Zum anderen ist dies wichtig, um Schäden an der neuen Fassade durch aufsteigende Feuchtigkeit zu verhindern.

Nachdem das Gebäude eingerüstet wurde, können die Arbeiten beginnen. Zunächst sollte, wenn nicht der gesamte alte Putz abgehackt werden muss, die Fassade auf hohlklingende Stellen im Putz untersucht werden. Diese Putzstellen müssen anschließend abgehackt werden.

Darüber hinaus müssen vorhandene Risse im Putz aufgestemmt werden. Falls neue Sohlbänke beziehungsweise Fensterbleche eingebaut werden sollen, gilt es das zu diesem Zeitpunkt ebenfalls mit zu beachten.

Im nächsten Schritt wird die gesamte Fassade mit einem Hochdruckreiniger abgespritzt. Hierfür müssen zuvor die Fenster und Türen mit Folie abgeklebt werden. Nach der Trocknung werden alle Putzschäden und Risse verputzt. Über die verputzten Risse wird Armierungsgewebe gespachtelt.

Nachdem die neuverputzten Stellen getrocknet sind (bei einem Millimeter Schichtdicke nach etwa einem Tag), wird eine Grundierung aufgetragen. Es folgt das Anbringen von Kantenschutzrichtwinkeln an Kanten und Leibungen.

Danach wird die gesamte Fassade mit Haftmörtel gespachtelt und ein Glasfaser-Armierungsgewebe eingebettet. Nach der Trocknung, wird ein Isoliergrund gestrichen, danach kann der eigentliche Putz aufgezogen werden.

Hierbei kann zwischen zwei verschiedenen Varianten gewählt werden: eine Option ist kunstharzgebundener, schon in der gewünschten Farbe eingefärbter Putz aus dem Eimer. Die Alternative dazu ist mineralischer Putz aus dem Sack, der genauso schon eingefärbt sein kann.

Der Eimerputz muss normalerweise nicht mehr mit Farbe überstrichen werden.

Mehr Informationen zu Putz erhalten Sie im Abschnitt “Die verschiedenen Dämmungssysteme”.

Beim Anstrich der Fassade kann man sich zwischen einer Siliconharzfarbe oder einer Silikatfarbe entscheiden. Wenn ein mineralischer Putz verwendet wurde, macht es Sinn, für den Anstrich eine Silikatfarbe zu benutzen.

Ist in nächster Zeit eine Sanierung der Fassade notwendig, sollten Sie vor Beginn der Arbeiten über eine Dämmung der Außenwände nachdenken. Durch eine Fassadendämmung können bis zu zwei Drittel der Heizenergie eingespart werden.

Weitere Vorteile sind die Wertsteigerung des Hauses, da durch verbesserten Wärmeschutz ein behaglicheres Wohnklima entsteht, sowie ein erhöhter Schutz vor Witterungseinflüssen.

Wichtig ist, sich vor Beginn einer Fassadendämmung, über Fragen des Denkmalschutzes seines Gebäudes zu informieren. Zudem sollte man darauf achten, dass die Architektur der Außenwände durch eine Fassadendämmung nicht zerstört wird.

Ist eine Dämmung der Außenwände nicht möglich oder zulässig, gibt es noch die nicht so verbreitete Variante, die Innenwände zu dämmen.

Grundlegendes zu Fassaden

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einschaligen und mehrschaligen Fassaden (sogenannte Doppelfassaden) und kombinierten Fassaden, welche die Methoden der ersten beiden verbinden.

Unter einer Vorhangfassade versteht man eine leichte Außenwand ohne tragende Funktion, die das äußere Klima vom Innenraumklima eines Gebäudes trennt. Eine Lochfassade enthält Elemente für die Platzierung von Fenstern, die deren Profil entsprechen.

Eine Pfostenriegel-Konstruktion kommt bei der Produktion filigraner Glasfassaden zum Einsatz.

Stoffe, die als Fassadenmaterial dienen, sind unter anderem Holz, Metall und Beton. Auch Klinkerfassaden erfreuen sich einer gewissen Beliebtheit.

Die bei einer Fassadensanierung beteiligten Gewerke sind üblicherweise Stuckateure, Dachdecker, Trockenbauer und Maler.

Bei der Wahl der Fassade kommt es nicht nur darauf an, was gefällt, sondern auch, was erlaubt und bautechnisch sinnvoll ist. Die Fassade muss zum Ortsbild passen und vorgegebene Kriterien erfüllen.

Daneben spielt der Standort natürlich auch in Bezug auf Witterungsverhältnisse eine Rolle, denn die Fassade muss den vorherrschenden Wetterbedingungen standhalten können. Für ein Haus im feuchten Norden Deutschlands eignet sich beispielsweise eine Klinkerfassade besser als eine Holzfassade.

Je nach Bauweise des Hauses und Fassadenart ergeben sich notwendige Schönheitsreparaturen und Sanierungsarbeiten, die regelmäßig von Fachleuten durchgeführt werden sollten.

Die verschiedenen Dämmungssysteme

Für die Dämmung der Fassade kann man verschiedene Verfahren anwenden. Welches System dabei zum Einsatz kommt, hängt von den baulichen Gegebenheiten ab.

Üblicherweise wird zwischen den folgenden drei Varianten unterschieden:

• Thermohaut-Konstruktionen
• Vorgehängte hinterlüftete Fassaden
• Klinkerfassaden

Thermohaut-Konstruktion

Darunter versteht man eine einschalige Wand mit vorgeblendeter Wärmedämmung. Auf die gemauerte Wand wird ein Schichtenpaket aus Wärmedämmung auf Hartschaumbasis oder auf mineralischer Basis aufgebracht. Den abschließenden Wetterschutz bildet ein mineralischer oder organischer Putz.

Diese Variante bezeichnet man als Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS). Seit Anfang 2016 dürfen nur noch Dämmplatten verbaut werden, in denen HBCD nicht mehr als Flammschutzmittel enthalten ist.

Was Sie über mineralischen und organischen Putz wissen sollten:

Was ist mineralischer Putz?

• hergestellt mit Hilfe von anorganischen Bindemitteln ( Kalk / Zement)
• diffusionsoffen, kann Feuchtigkeit aufnehmen und schadlos wieder abgeben
• alkalisch, daher beispielsweise unempfindlich gegenüber Schimmelpilzen
• tendenziell anfällig für Rissbildungen

Was ist organischer Putz?

• als Bindemittel dienen hier Dispersionen, gewonnen aus Erdöl
• es gibt sie in einer großen Auswahl an Farben, Strukturen und Körnungen
• sehr widerstandsfähig und gut wasserabweisend

Vorgehängte hinterlüftete Fassaden

Die konstruktive Trennung der Funktionen Wärmeschutz und Witterungsschutz ist kennzeichnend für die vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF). Bei dieser Variante der Fassadengestaltung kann man unterschiedliche energetische Anforderungen mit einer individuell bemessenen Dämmung erreichen.

Die äußere Schale schützt die Wand vor Witterungseinflüssen und gleichzeitig vor mechanischer Beschädigung. Als Material zur Verkleidung eignen sich Holz, Schiefer, Faserzementplatten oder Blech.

Eine Wärmedämmschicht kann unmittelbar auf das tragende Mauerwerk aufgebracht werden. Somit erreicht man einen winterlichen Wärmeschutz und einen sommerlichen Hitzeschutz gleichermaßen.

Diese Art der Fassadenverkleidung bietet großes Potenzial für die architektonische Gestaltung des Gebäudes.

Klinkerfassaden

Entscheidet man sich für eine Klinkerfassade, gibt es zwei Varianten für die Ausführung. Bei der ersten werden Ziegel- oder Keramikriemchen mit einem speziellen Mörtel direkt auf die Außenhaut des Gebäudes geklebt.

Die zweite Variante ist der Vorhangfassade sehr ähnlich: hierbei wird die sogenannte Vormauerschale kraftschlüssig mit dem Hintermauerwerk verbunden.

So eine als Vormauerschale ausgebildete Klinkerfassade bietet einen sehr guten Schutz des Gebäudes gegen Witterungseinflüsse.

Zudem ist sie äußerst langlebig und so gut wie wartungsfrei. Bei der Gestaltung können außer Klinkern auch Kalksandsteine oder Natursteine zum Einsatz kommen.

Was ist bei der Fassadensanierung zu beachten?

Entscheiden Sie sich nun für eine neue Gestaltung der Fassade Ihres Gebäudes, gibt es, unabhängig von der gewählten Variante sehr viel zu beachten.

Ein sehr entscheidender Punkt ist die Verhinderung von Wärmebrücken. Diese entstehen wenn über angrenzende Bauteile Wärme nach außen verloren geht.

Wärmebrücken wirken sich negativ auf das Wohnklima aus. Sie können zu feuchten Wänden, im schlimmsten Fall sogar zu Schimmelbildung führen und somit die Bausubstanz schädigen.

Der Energieverbrauch kann sich ebenfalls erhöhen. Wärmebrücken können zum Beispiel bei gering gedämmten Rollladenkästen in einer hochgedämmten Außenwand entstehen, oder beim Anschluss von Türen und Fenstern an das Mauerwerk.

Da die Fassade die Schutzschicht des Hauses darstellt, sollte man sich regelmäßig vergewissern, dass sie sich in einem guten Zustand befindet.

Der beste Zeitpunkt für die Untersuchung nach Rissen im Putz, abblätternden Anstrichen oder hohl erscheinenden Flächen ist im Frühjahr. Dabei sollten besonders Übergangsstellen wie Fensterbrüstungen, Balkone oder Dachanschlüsse genau inspiziert werden.

Sind die Mängel zu gravierend, kann Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringen und dauerhafte Schäden anrichten.

Um genau abzuklären, wie groß die Mängel und die damit verbundenden Gefahren sind, sollte man einen Spezialisten zu Rate ziehen, der sich vor Ort ein Bild von der Lage macht.

Über eine Thermografie-Aufnahme können Wärmebrücken leicht aufgedeckt werden.

Rechtliche Vorschriften bei Arbeiten an der Fassade

Hausbesitzer müssen sich an bestimmte Verordnungen wie das Baugesetzbuch, das jeweilige Landesbauordnungsgesetz und an die Gestaltungssatzung der Gemeinde halten.

Mit diesen Vorschriften soll ein bestimmtes Stadt- oder Ortsbild erhalten bleiben, weshalb oftmals schon im Bebauungsplan festgelegt ist, welche Kriterien die Häuser erfüllen müssen.

Besonders wenig Spielraum hat man als Besitzer, wenn das eigene Haus denkmalgeschützt ist, denn dann ist es fraglich, ob überhaupt Veränderungen in Eigenregie vorgenommen werden dürfen.

Wenn weder Gestaltungssatzung, noch Denkmalschutz vorliegen, heißt das leider trotzdem nicht, dass man die Farbe der Fassade frei wählen kann, denn es ist immer Rücksicht auf das Ortsbild zu nehmen.

Gerade in kleinen Gemeinden empfiehlt es sich also, vor der Auswahl der Fassadenfarbe eine Genehmigung bei der zuständigen Baubehörde einzuholen.

Handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sollte man sich zudem mit den Nachbarn über die Farbe einigen.

Übrigens: Die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist sehr kostenintensiv. Da die Erhaltung von Baudenkmälern aber auch der Öffentlichkeit zu gute kommt, gibt es zahlreiche Fördermaßnahmen, die Besitzer entlasten.

Auch die KfW bietet ein solches Programm. Mehr zum Förderprogramm KfW-Effizienzhaus Denkmal erfahren Sie hier.

Sanierungskosten von der Steuer absetzen

Grundsätzlich können Sie Arbeiten an der Fassade als Handwerkerkosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten an Ihrem Eigentum durchgeführt wurden und Sie lediglich die Arbeitsleistung absetzen.

Absetzbar sind 20 Prozent der Gesamtsumme, maximal jedoch 1.200,- Euro.

In Sonderfällen, zum Beispiel einer notwendigen Asbestsanierung, kann die Fassadensanierung als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden. Sprechen Sie dazu mit einem Sachverständigen.

Achtung! Nutzen Sie eine Förderung der KfW oder des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), können Sie die Handwerkerkosten der Fassadensanierung nicht von der Steuer absetzen.

Umlegung der Fassadensanierungskosten auf Mieter

Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen Maßnahmen, die der Modernisierung und solchen, die der Erhaltung dienen. Der Vermieter darf 8 Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Jahresmiete umlegen. Dazu gehört zum Beispiel die Dämmung von Fassaden.

Beträge, die von Förderprogrammen gezahlt wurden, sind nicht umlegbar. Außerdem darf die Miete insgesamt höchstens um 3,- Euro pro Quadratmeter steigen beziehungsweise um 2,- Euro, wenn der Quadratmeterpreis unter 7,- Euro liegt.

Der Vermieter muss die Mieter drei Monate im Voraus über die Arbeiten informieren. Der erhöhte Betrag muss ebenfalls drei Monate vor Fälligkeit angekündigt werden.

Mieter haben das Recht, den Anspruch zu prüfen, einen Härtefall zu beantragen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht gebrauch zu machen.

Checkliste Fassadensanierung

• Überprüfen Sie regelmäßig den Zustand der Fassade!
• Holen Sie sich vor einem neuen Farbanstrich eine Genehmigung bei der zuständigen Baubehörde ein.
• Lassen Sie sich vor der Fassadensanierung Kostenvoranschläge verschiedener Fachbetriebe zukommen!
• Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten.
• Machen Sie einen Preisvergleich.

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